宅地建筑交易业者,好好地进行重要事项说明吗?

　在近年来增加的交易投诉中,特别是与重要事项说明相关的东西最多,违反事例中,不仅仅是没有进行重要事项说明本身的违反,重要事项说明书中应记载的内容也有一部分遗漏,记载内容不充分等也有因为文件上的不完备而违反。政府向宅地建筑交易业者询问情况时,有时会被辩解为“疏忽了”、“检查错误”等。但是,即使是“不小心”或“检查错误”,如果重要事项说明书中记载不完备的话,也不得不视为违反宅地建筑交易业法。如果再注意检查重要事项说明书的话…虽然也有宅地建筑交易业者后悔,但是违反了之后悔也很晚。为了不违反宅地建筑交易业法,平时就要注意是很重要的。 (处分事例请参照这里。)

　以下,介绍了在交易投诉中常见的重要事项说明书记载不完备的例子等,宅地建筑交易业者请再次确认平时使用的重要事项说明书的样式,彻底贯彻员工教育等,交易纠纷如果能防止未然的话就太好了。

重要事项说明书记载不完备的事例【买卖篇】

(1)　除货款或交换差额外,收受的金钱金额及收受目的(第七号关系)

事例:　只将固定资产税等结算金额记载为“实际费用”“日割结算”,没有具体的金额。

“实际费用”“日薪结算”等记载不够。在重要事项说明的时候金额还没有确定的情况下,例如“约○○日元”、“○○日元(概算)”等,记载作为目标金额。

(2)　合同解除相关事项(第八号关系)

事例1:　没有记载买卖合同中规定的因交货前的丢失等而解除的内容。

关于解除合同的所有事项都需要记载在重要事项说明书上。合同解除的内容有解除手付、解除违约、解除贷款、交货前的灭失等解除、特约中规定的解除条款等,但是经常能看到解除条款的一部分记载遗漏。

事例2:　关于解除手付,买卖合同中规定了解除手付的期限,另一方面重要事项说明书中记载着“直到对方开始履行合同为止”,内容不同。

重要事项说明书和买卖合同的内容不同,重要事项说明书或者买卖合同书中的一方是错误的。制作重要事项说明书的时候,请确认不要与买卖合同的内容不一致。另外,卖主是业者的情况下,设置对买主不利的解除手付期限的话,有可能与宅地建筑交易业法第39条相抵触,请注意。

(3)　金钱借贷的斡旋内容(第十二号关系)

事例:　金融机构名称只记载为“本公司指定金融机构”。

如果金融机关名称只是记载为“本公司指定金融机关”,或者没有记载融资额、利息、还款方法等,则记载不完备。如果有多个预定进行具体介绍的金融机构,请全部填写。

(4)　宅地建筑交易员的记名

事例:　虽然有中介业者的宅地建筑交易员的签名,但是没有卖主业者的宅地建筑交易员的签名。

作为交易媒介、卖主、销售代理相关的所有业者的宅地建筑交易员都需要签名。虽说中介业者的宅地建筑交易员签名了,但并不是不需要卖主业者的宅地建筑交易员的签名。

(5)　关于区分所有建筑物(公寓)共用部分的规章的规定等(第六号关系)

事例:　尽管有公寓管理规约,但是重要事项说明书上没有记载其内容,也没有接受说明。因此,入住后,围绕管理规约与管理工会及其他入住者发生了纠纷。

管理规约是关于区分所有建筑物的管理及其使用由区分所有者之间决定的规则,其效力不仅涉及所有区分所有者,也波及到受让人(买主)。请在重要事项说明中好好说明管理规约,以免买主入住后围绕管理规约发生纠纷。此外,代替重要事项说明书中的记载,可以附加管理规约,但必须说明其内容。

 重要事项说明书记载不完备的事例【租赁篇】

(1)　登记的权利种类及内容(第一号关系)

事例1:　只是记载了“有抵押权设定”,没有记载其内容。

需要记载债权额、债权人、债务人等抵押权的内容。代替重要事项说明书的记载,也可以附加登记簿副本。但是,在这种情况下,需要在重要事项说明书中记载“参照附件登记簿副本”等,同时将登记簿副本与重要事项说明书一体化交付。

事例2:　记载为“参照附件登记簿副本”,但重要事项说明书中未附加登记簿副本。

如果没有附上重要事项说明书中应附加的登记簿副本,则被视为重要事项说明书记载不完备。

(2)　除借钱以外被收受的金钱金额及收受目的(第七号关系)

事例1:　没有记载钥匙交换费和房屋清洁费。

如果借主承担钥匙交换费和房屋清洁费是借主的合同条件,请在重要事项说明书中填写这些具体金额。

事例2:　没有记载申请金和存款。

在签订合同之前,如果从借主那里领取所谓的“申请金”和“存款”的话,请在重要事项说明书中填写这些具体金额。另外,在合同成立前取消的情况下,该“申请金”和“存款”必须返还给借主,请注意。

(3)　合同解除相关事项(第八号关系)

事例:　租赁合同中规定了借主拖欠房租时解除合同,但没有记载这一点。

合同中规定的解除合同的条款都需要记载在重要事项说明书中。

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