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寄往大阪府的宅地建筑交易相关咨询事例No.12

签订租赁合同
关系图

经过

房东A委托建筑业者X委托一间公寓的媒介,3天后,签订了以B为借主的租赁合同。向X询问中介手续费的行情时,对方说“房租1.5个月”,A向X支付了相当于那个的金额,X发给了记载着“广告宣传费”的收据。没有向X委托广告,X尽管没有进行广告,却让他支付“广告宣传费”很奇怪,A向政府提出了投诉。

政府从X那里听到了情况,确认了以下违反事实。

收到了超过法定上限的媒介报酬。违反业法第46条第2项

X从A那里以广告费的名义收取金钱,但不承认X做了特别的广告,另外,该广告费相当于1.5个月的房租,不被认为是广告的实际费用相当额。因此,不得不说X接收到的该广告费实质上是媒介报酬。另外,X除了该广告费之外,还从借主B那里收取了相当于房租0.5个月的1.1倍的中介手续费。这些合计的报酬合计额超过了法定上限房租1个月的1.1倍,X收到了超过法定上限的媒介报酬。

X在信息杂志和主页上刊登了本案物件,但是因为是一次性合同,所以并不是单独收取广告刊登费。另外,他还表示,如果和贷款人之间就广告达成一致的话,收取广告费也没有问题,承认了认识不足等造成的错误。

政府认定了如下违反事实,并将X作为文件劝告。

违反业法第46条第2项

中介人能收取广告费的,仅限于委托人对广告的委托,并且进行特别广告的情况。另外,可以领取的广告费的金额是相当于广告费用的金额(相当于实际费用)。

在出租房屋的交易中,可以看到中介人从房东那里收取“广告费”的事例,但是如果不是根据房东的委托进行特别广告的话,就不能收取“广告费”。没有委托从贷款人那里进行特别广告的委托,或者尽管中介人委托中介人进行的广告不属于特别的广告,但是中介人收取“广告费”的情况下,其“广告费”实质上被视为媒介报酬。而且,“广告费”和中介手续费的合计金额超过法定上限的情况下,作为领取超过法定上限的报酬,将成为指导监督的对象。
另外,所谓“特别的广告”,在案例中,是指大型报纸上的广告刊登费等,在中介手续费的范围内提供不相当大的费用的广告。传单的发放和业者的主页上的广告等,作为通常的媒介业务的一环而进行的广告,一般认为不属于“特别的广告”,所以其经费应该由中介手续费来支付。
另外,虽然可以看到广告费的金额和房租相同,或者规定为“房租○个月”等事例,但是即使是可以收取广告费的情况下,其金额也相当于实际费用,所以这样的金额的规定方法是不合适的。在收取与实际费用相距甚远的广告费的情况下,也被视为实质性媒介报酬,成为指导监督的对象。
另外,根据房东的委托进行特别广告时,请向房东出示报价单等,关于广告的内容和广告费的金额交换书面材料等,事先取得好的同意。