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更新日期:2024年4月1日
纳税人 / 纳税额 / 税率 / 免税点 / 非课税
减税的情况（取得住宅时 / 取得住宅土地时 / 不动产取得税的计算方法 / 其他）
产业集聚促进税制 / 成长产业特别集成税制 / 缴纳方法 / 在国外有住所的人取得不动产时/ 不动产取得税的Q&A
纳税人
通过买卖、交换、赠与、新建、扩建、改建等取得府内的不动产(土地和房屋)的情况下,由取得者缴纳。
不动产的取得是指取得不动产的所有权的情况,不管有没有登记、有偿、无偿、取得的理由。例如,省略土地和房屋的所有权转移登记或不登记建筑的房屋的情况下,也要纳税。
纳税额
不动产的价格(课税标准金额)×税率=税额
课税标准金额的价格不是购买价格和建筑工程费等的价格,而是原则上取得不动产时在市町村的固定资产征税台帐上登记的价格(注1)(不是固定资产税的课税标准金额)。
但是,在2027年3月31日之前取得住宅用地和宅地比准土地(注2)的情况下,固定资产征税台帐上登记的价格的二分之一是课税标准金额。
(注1)通过新建等取得房屋时,由于固定资产征税台帐上没有登记价格,大阪府决定取得时的价格。取得的第二年在固定资产征税台帐上登记了价格,但与价格不同。
另外,由于特殊情况而难以按照注册价格进行的情况下,大阪府也会决定取得时的价格。
(注2)所谓“宅地比准土地”,是指在住宅用地以外的土地上,取得时作为课税标准的价格决定,与该土地及其状况相似的宅地的课税标准价格相比进行的土地。
税率
4%(标准税率)。但是,根据特例措施,根据取得日期(2008年4月1日至2027年3月31日),适用下表的税率。
| 种类 | 税率 |
|---|---|
土地 | ３％ |
| 房屋(住宅) | ３％ |
| 房屋(非住宅) | ４％ |
免税点
应成为课税标准的金额为以下情况时不征税。
| 区分 | 应成为课税标准的金额 |
|---|---|
| 土地 | 不满10万日元的情况 |
| 房屋(由于新建、扩建、改建) | 每户不满23万日元的情况 |
| 房屋(通过买卖、交换、赠与等方式) | 每户不满12万日元的情况 |
非课税
- 因继承而取得不动产的情况
- 宗教法人为了供该法人的本来用而取得不动产的情况
- 学校法人为直接保育或教育使用而取得不动产的情况
- 取得供公共使用的道路、保安林、墓地用地的情况等
减税的情况
为了减轻和延期征收,需要提交申报书等手续。
详情请咨询负责物件所在地的府税事务所不动产取得税课。
住宅相关的扣除
(住宅的价格-扣除额)×3%=税额
| 区分 | 适用时 | 被扣除的金额(每户) |
|---|---|---|
| 新建住宅 |
特例适用住宅是指住宅的地板面积(注1・2)(共同住宅等的话,每户的地板面积)在50平方米(出租共同住宅的话是40平方米)以上240平方米以下的建筑。 | 1200万日元(最高金额)(注3) |
| 上述内容中,2009年6月4日至2026年3月31日之间,购买了关于促进长期优良住宅普及的法律规定的认定长期优良住宅新建或未新建的认定长期优良住宅的情况 | 1300万日元(最高金额)(注3) | |
| 现有(二手)住宅 |
符合抗震标准的现有住宅是指满足以下所有条件的产品。
| 取得的抗震基准符合现有住宅新建日期的金额将被扣除(注5)。 但是,共有取得并满足条件的人一部分的情况下,从满足条件的一方的份额价格中,将与新建日期对应的金额作为上限扣除。 满足左3i条件的抗震基准符合现有住宅的情况下,新建日期是1982年1月1日之前的住宅,也会根据新建日期扣除金额。详情请咨询负责人府税事务所。 |
(注1)地板面积是根据目前的地板面积来判断的。公寓等的区分所有住宅的地板面积,也包括根据专有部分的地板面积和专有部分所分配的共用部分的地板面积。关于租赁公寓等,也会根据独立划分的部分以区分所有住宅为基准来判定。
(注2)所谓的两户住宅,如果满足以下两个条件,则将各自的居住部分认定为一户住宅来判断地板面积。一般来说,被称为两户住宅的房屋并不是全部满足这些条件,请注意。
- 结构上的独立性
各个居住部分通过墙壁、天花板、地板、门等与其他居住部分完全隔断(不包括隔扇、拉门、扶手等隔开的情况。),结构不容易出入。 - 利用上的独立性
每个居住部分原则上都有玄关、厕所、厨房等住宅通常具备的最低限度的设备,只有各自的居住部分才能居住生活。
(注3)对于共同住宅等,按独立的区划扣除。
(注4)作为证明符合抗震标准的东西,需要提交以下任意一项。
- 抗震基准符合证明书(该住宅取得日前2年内为该证明的住宅调查结束)
- 建设住宅性能评价书的复印件(该住宅取得日前2年内评价的,一定的)
- 证明已有住宅买卖瑕疵担保责任保险合同已签订的文件(该住宅取得日前2年内签订的,一定的)
(注5)符合抗震标准的现有住宅新建日期的扣除额如下。
| 符合抗震标准现有住宅新建日期 | 被扣除的金额 |
|---|---|
| 1982年1月1日至1985年6月30日 | 420万日元 |
| 1985年7月1日至1989年3月31日期间 | 450万日元 |
| 1989年4月1日至1997年3月31日 | 1000万日元 |
| 1997年4月1日以后 | 1200万日元 |
不符合抗震标准的现有(二手)住宅及其用地
不符合抗震标准的现有(二手)住宅(抗震基准不符合现有住宅)及其用地(土地仅限于2018年4月1日以后取得的。)的情况下,在该住宅取得后6个月内进行抗震改修等满足一定条件时,也可以采取减轻措施。
不符合抗震标准现有(二手)住宅及其用地相关的减额、退税申请书及必要文件在这里
不符合抗震标准现有(二手)住宅及其用地相关的延期征收申报书及必要文件在这里
面向有服务的老年人的住宅及其用地
新建关于确保老年人居住安定的法律规定的面向老年人的住宅出租住宅(包括未使用新建的购买)或者取得了用于该住宅的土地,在满足一定条件时也可以采取减轻措施。
住宅用地相关的减额
当初税额-减额=税额
| 区分 | 适用时 | 被减额 |
|---|---|---|
| 新建住宅用土地 |
|
上述1、2中任意一个较高的金额将从土地的税额中减去。 |
| 现有(二手)住宅用土地 |
| (与新建住宅用的土地相同) |
(注1)只限于1998年4月1日以后新建的。
(注2)适用宅地或宅地比准土地的课税标准的特例时,根据适用这个特例后的价格计算每平方米土地的价格。
(注3)每户计算出的住宅地板面积超过200平方米时,以200平方米为限。
所谓用于两户住宅的土地,只有在该土地上的住宅满足上述“住宅相关扣除”(注2)条件时,才将各自的居住部分认定为1户住宅来计算。
新建大规模公寓等(1栋中住宅区划100户以上的房屋)的情况下,适用的条件不同,详情请咨询负责人府税事务所。
关于新建住宅用土地的减额申报书、退税申请书以及必要文件在这里
现有(二手)住宅用土地相关的减额申报书、退税申请书以及必要文件在这里
住宅用地相关事例
特别适用住宅的新建都是在取得土地后3年内进行的。
例1取得土地的人在适用特例住宅新建之前继续拥有该土地的情况
A取得土地,A继续在A所有的土地上新建了适用特例的住宅的话,对A的土地的不动产取得税会被减额。
例2取得土地的人转让了该土地,直接接受该土地转让等的人,新建了特例适用住宅的情况
根据从A获得土地转让等的B,在该土地上新建了特例适用的住宅的情况下,对于A和B的土地的取得,不动产取得税将被减少。
例3取得土地的人转让该土地,并且接受了该土地转让等的人,新建了特例适用住宅的情况
从A处获得土地转让等的B将该土地进一步转让给C等,在该土地上用C新建了特例适用住宅的情况下,对于A的土地取得的不动产取得税不会被减额。
对于B和C土地的取得,不动产取得税将被减额。
住宅土地征收延期
关于取得的土地,在上述<住宅用土地相关的减额>表中“新建住宅用土地”内项番1、4以及“现有(二手)住宅用土地”内项番1的减额适用的情况下,有该意思的申报,该申报被认为是真实的税额时税额将被减免。
新建住宅(满足上述<住宅相关扣除》)新建住宅条件的住宅)时,延期征收的时间最长为3年(仅限于2026年3月31日之前取得)。
为了延期征收,需要向负责人府税事务所提交延期征收申报书等。
详情请咨询负责房屋所在地的府税事务所。
不动产取得税的计算方法
这是满足住宅及其土地相关减轻条件时的例子。
设例
2024年4月购买了未使用新建的住宅及其土地。
住宅的建筑面积是150平方米,价格(评价额)是13,000,000日元。
土地面积120平方米,价格(评估额)是24,000,000日元。
缴纳的税额要多少钱?
计算
住宅
价格(评价额)-住宅扣除额(最高金额)×税率=税额
(13,000,000日元-12000,000日元)×3%=30000日元
土地
- 最初的税额
价格(评价额)×住宅用地特例措施×税率=税额
24,000,000日元×1/2×3%=360000日元 - 被减额
土地每平方米的价格×住宅地板面积的2倍×税率=被减额
(24,000,000日元×1/2÷120平方米)×200平方米(注)×3%=600,000日元
45000日元和计算结果中哪一个高的金额会被减额。
45,000日元<600,000日元
根据以上被减额的金额是600,000日元。 - 交纳税额
当初的税额-被减额=缴纳的税额
360000日元-600,000日元=0日元
(注)150平方米×2=300平方米,每户计算出的地板面积超过200平方米的话以200平方米为限。
结果
缴纳的税额是房屋(住宅)30000日元+土地0日元=30000日元。
其他主要的减轻措施
为公共事业转让不动产,取得代替不动产时的减轻
将所有的不动产转让给公共事业,之后2年内取得代替的不动产的情况
从新取得的不动产的价格中扣除转让的不动产的固定资产征税台账登记价格(注)。
先取得代替的不动产,然后在1年内将所有的其他不动产转让给公共事业的情况
在新取得的不动产税额中,转让的不动产的固定资产征税台帐登记价格(注)乘以税率得到的金额将被减少。
(注)2027年3月31日之前转让宅地及宅地比准土地的情况下,该土地的固定资产征税台帐登记价格一定的比率(转让所有不动产的日期和代替的不动产根据取得日期等的不同比率也不同。)的计算所得金额。
取得与受灾不动产相关的代替不动产的情况等的减轻
因天灾及其他灾害而拥有的不动产灭失或损坏(注1)的情况下,从受灾之日起3年内取得作为代替受灾不动产的同一用途的不动产时(注2)
在对新取得的不动产的税额中,受灾不动产的固定资产征税台帐登记价格乘以税率得到的金额将被减免。
(注1)土地的情况下会被掩埋、崩溃等。房屋的情况下全部损毁,半坏或者部分损坏。部分损坏仅限于拆除该房屋时。
(注2)
- 原则上,受灾不动产的所有者本人取得代替该不动产的不动产的情况为对象。
- 但是,受灾不动产的所有者的配偶或者2亲等内的血族,在取得代替该不动产的不动产的情况下,满足一定的条件时,有可能会采取减轻措施。详情请咨询负责的府税事务所。
受灾前取得的不动产在取得后4个月以内或取得该不动产相关的不动产取得税缴纳期限前,因天灾及其他灾害而灭失或损坏的情况
根据受害程度,对取得的不动产的税额被减免。
- 全部损毁或半坏的情况下,全税额
- 部分损坏的情况下,相当于20%的税额
(拆毁部分损坏的房屋时,全税额)
作为转让担保取得不动产时的减轻
作为转让担保取得不动产的情况下,该不动产因债权的消失而从转让担保财产设定日起2年内转移到设定者的情况
全额免除纳税义务。
不动产取得税对于取得转让担保财产的纳税义务免除、退税申请书及必要文件在这里
不动产取得税对于取得转让担保财产的延期征收申报书及必要文件在这里
改修工程对象住宅及其土地相关的减轻
宅地建筑交易业者取得改修工程对象住宅及改修工程对象住宅用土地的情况
详细内容请确认收购再销售的改修工程对象住宅及用于该用地的土地取得相关的减轻措施页面。
关于产业集成促进税制
为了促进大阪府内的产业集成以及促进现有工厂集聚地的工厂的新建、扩建等,中小企业在2029年3月31日之前取得大阪府内的产业集成促进地区为自己事业提供的房屋或作为其用地的土地,受到市町村的优待措施的情况下可以采取减轻措施。
相当于取得对象不动产的不动产取得税额的二分之一的金额(以2亿日元为限)被减轻。
关于制度内容,详情请看大阪府商工劳动部中小企业支援室产品制造支援课的主页。
关于减轻及延期征收的申报书的提交手续,请咨询负责人府税事务所。
关于成长产业特别集成税制(成长特区税制)
进入大阪府内的成长产业特别集成区域,取得满足一定条件的房屋或土地的情况下,可以采取减轻措施。
关于制度内容,详情请看大阪府商工劳动部成长产业振兴室国际商务启动支援课的主页。
关于减轻及延期征收的申报书的提交手续,请咨询负责人府税事务所。
缴纳方法
申报及申请
申报及申请时,请在申报书等上附上必要的文件,迅速提交给负责的府税事务所。
另外,申报书等格式除了在府税事务所不动产取得税课备有之外,还可以从手续介绍(样式等的下载服务)中下载。
缴纳手续
从府税事务所发送记载了课税标准金额、税额等的纳税通知书兼缴纳书,请在指定的日期(缴纳期限)之前缴纳。
关于缴纳方法等,请确认关于纳税的页面。
另外,在发送纳税通知书兼缴纳书之前,会根据《关于不动产取得税的课税(通知)》等,通知预定税额和缴纳期限等。
在国外有住所的人取得不动产时
取得不动产者因居住在日本国外等理由难以缴纳的情况
取得(建筑)不动产(土地和房屋)的话,根据日本法律(地方税法)的规定,不动产取得税只征收一次。
由于在日本国外有住所等理由,不动产取得税难以缴纳的情况下,需要将居住在日本国内的人指定为纳税管理人(注),纳税管理人代替取得不动产的人处理纳税相关事项。
请指定纳税管理人,向负责“纳税管理人申报·批准申请书”的府税事务所提交。
(注)纳税管理人是指取得不动产的人在日本国外有住所等情况下,请处理不动产取得税纳税相关事项的人。
关于纳税管理人制度及不动产取得税
要交纳不动产取得税
关于缴纳方法的详细内容请看纳税的页面。
English/中文简体/中文繁体/韩语
- [English]
If the taxpayer (you), who acquired real estate, cannot pay the tax directly to a financial institution, etc. in Japan due to reasons such as residing outside of Japan.
咨询
关于咨询,请咨询负责的府税事务所。
个人府民税/ 个人事业税/ 法人府民税/ 法人事业税/ 地方法人特别税/ 特别法人事业税/ 与利息等相关的府民税/
与特定红利等相关的府民税/ 与特定股票等转让所得金额相关的府民税/ 地方消费税/ 不动产取得税/
汽车税(类别折扣)/ 汽车税(环境性能割)及轻型汽车税(环境性能割)/ 府烟草税/
高尔夫球场利用税/ 轻油领取税/ 矿区税/ 狩猎税/ 住宿税/ 大阪府固定资产税
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